STATE OF VERMONT

                                ENVIRONMENTAL COURT

                                     }
Appeal of Harrison                   }              Docket No. 44‐2‐05 Vtec
     (Harrison PRD)                  }
                                     }

                                     Decision and Order

       Appellants James and Janet Harrison appealed from a decision of the Development

Review  Board  (DRB)  of  the  Town  of  Berkshire,  denying  their  application  for  site  plan

approval  of  a  proposed  Planned  Residential  Development  (PRD).    Appellants  are

represented by Eric A. Poehlmann, Esq. and the Town is represented by Robert E. Farrar,

Esq.  Certain issues were decided by summary judgment in this and a related case, Docket

No.  110‐6‐04  Vtec,  after  which  an  evidentiary  hearing  was  held  in  this  matter  before

Merideth Wright, Environmental Judge.  The parties were given the opportunity to submit

written memoranda and requests for findings.  Upon consideration of the evidence and of

the written memoranda and requests for findings filed by the parties, the Court finds and

concludes as follows.

       Appellants own an approximately 75‐acre parcel of land in the Rural Lands zoning

district of the Town of Berkshire, west of Vermont Route 108, with access to Route 108 by

a fifty‐foot‐wide private right‐of‐way known as Harrison Road.  Appellants propose to

subdivide the parcel into seven lots.  Lot 1 is a large L‐shaped lot containing  approximately

49½  acres  of  retained  land,  with  access  by  the  fifty‐foot‐wide  right‐of‐way  extending

through the PRD lots.  The remaining land of just over 25 acres in the south easterly corner

of the overall parcel is proposed for a six‐lot PRD, consisting of five development lots (Lots

2 through 6) ranging from 1.33‐acres to 3.33‐acres in size, plus a 13.135‐acre lot of common

land (Lot 7) for the use of those five lots, including the land lying under the development



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road and right‐of‐way.  The project also requires Act 250 approval and approval of the

wastewater disposal systems under the state regulations, among other state permits.

       The land is heavily wooded, with only a former logging road passing through the

property in the general vicinity of, but slightly to the east of, the right‐of‐way.  Appellants

expect that the development lots will remain wooded, except for the building envelopes

for  the  houses  and  any  clearing  necessary  for  the  septic  systems  and  stormwater

management systems.  They anticipate an Act 250 condition regulating clearing on the lots.

The common land is proposed to remain wooded and to be available as open space for the

use of the five development lots.  All the development lots have access to the common land

by the right‐of‐way, which extends past the improved portion of the development road

onto the common land.

       The  proposed  PRD  slopes  generally  from  the  northwest  to  the  southeast.    The

development  roadway  is  located  in  the  flattest,  most  accessible  location  on  the  PRD

property;  the  slopes  are  steeper  and  the  property  is  less  accessible  to  the  west.    The

stormwater  management  system  for  the  proposed  PRD  is  located  in  the  southeasterly

corner of the PRD, on Lot 2.  The PRD plan also locates the primary septic disposal field for

Lot 5 on Lot 6, and locates the replacement septic disposal field for Lot 5 on Lot 4.

       In connection with the PRD application, Appellants requested a so‐called waiver1

of the lot size requirements for Lots 2 through 6 in the PRD and a so‐called waiver of the

street frontage requirements for Lots 2, 3, and 4 in the PRD (and for Lot 5 if necessary, see

footnote 2).  The DRB denied the PRD site plan application based on “concerns” that the

requested waivers of lot size and frontage “could cause problems with future development

applications;” and based on “concerns about the ability of the septic systems as designed

to function properly over time,” in particular regarding the distance of the replacement



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         In fact requesting the modifications of otherwise‐applicable Bylaw standards, as
provided for PRDs in §245.

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system for lot 5 from the residence it would serve.

       The parties stipulated that the sole issues for trial in determining whether the project

should be approved are:

       1.    Should  Appellants’  proposed  site  plan  be  granted  a  waiver  of  the
       minimum lot frontage requirement?  The parties agree that the provisions of
       the  Town’s  Bylaws  relevant  to  this  issue  are  §§110(g),  245,  300(c)(1),  and
       430(d)(4).

       2.    Is  the  septic  system  of  Appellants’  proposed  project  suitable  for  the
       project, thereby obviating any of the Town’s concerns over the system?  The
       parties agree that the provisions of the Town’s Bylaws relevant to this issue
       are §§110(i), 240, and 320(a)(3).  



       As designed, the right‐of‐way passes in a roughly easterly to westerly direction

through the proposed PRD.  The development road is built on this right‐of‐way to the

interior of the PRD, where it ends in a cul‐de‐sac or turnaround extending southerly from

the right‐of‐way.  Individual driveways with access directly onto the development road

serve the house sites on Lots 2 and 6; Lots 3, 4, and 5 have driveways with access onto the

cul‐de‐sac portion of the development road.  Lots 5 and 6 have additional frontage on the

undeveloped right‐of‐way extending beyond the cul‐de‐sac.  Due to the geometry of the

cul‐de‐sac, Lots 2, 3, and 42 have less than the 200 feet of frontage required in the Rural

Lands district.  Zoning Bylaws, §430 (d)(4).  Lot 2 has 158 feet of frontage, Lot 3 has 161 feet

of frontage, and Lot 4 has 194 feet of frontage.  

       The cul‐de‐sac enables vehicles to turn around without having to use the residence

driveways for that purpose.  The development roadway, cul‐de‐sac and clustered lots are

placed so as to avoid areas containing steep slopes and poorly drained soils, in compliance

with §240(a)(1)(C), and to avoid the increased infrastructure costs that would result if the



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            If  frontage  on  the  undeveloped  portion  of  the  right‐of‐way  is  not  counted  as
“street” frontage, Lot 5 also lacks the required frontage.  

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25‐acre PRD were split into five five‐acre lots.  §245(b), §245(d)(4).  Clustering the lots

enables the preservation of Lot 7 as common open space for the development. §245(b).

Although the lots are clustered, the house sites are sufficiently separated in distance and

in elevation, and by the forest vegetation, to preserve privacy and create attractive and

healthful  building  sites.    §240(a)(1)(C).    Accordingly,  a  modification  of  the  frontage

requirements, as depicted on the site plan for the proposed PRD, is approved pursuant to

§430(d)(4). As designed, the development roadway and the fifty‐foot right‐of‐way provide

adequate  access  for  each  of  the  lots  to  Route  108,  and  are  approved  as  required  by

§300(c)(1).  Moreover, to the extent that it has any regulatory effect, the proposed PRD

meets  the  purpose  statement  of  the  Zoning  Bylaws  to  provide  safe  housing  for  the

population. §110(g).



       The septic systems proposed for the PRD lots are pressurized mound systems.  Each

development  lot  will  have  a  primary  wastewater  disposal  area  and  a  replacement

wastewater  area,  as  required  by  state  wastewater  disposal  rules.    In  connection  with

designing the wastewater disposal systems for the development lots in the proposed PRD,

Appellants’ consultant evaluated the capacity of the soils in the proposed PRD with respect

to their capacity for on‐site disposal of household wastewater.  The soils have also been

reviewed  in  conjunction  with  the  state  review  and  permitting  process  for  the  sewage

disposal  systems,  although  the  state  permit  applications  will  not  be  filed  until  the

municipal permit process is concluded.  Adequate areas of adequate soils were located

within the development lots of the proposed PRD to provide wastewater disposal for at

least  five  residences.    The  proposed  primary  and  replacement  areas  were  located

accordingly,  and  the  systems  were  designed  to  meet  the  state  standards.    The  lots  are

clustered in the southeasterly area of the overall property so as to avoid areas with steep

slopes and poorly drained soils, and to provide adequate isolation distances between the



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houses, the septic systems, and the water supplies.

        The proposed type of wastewater disposal system is commonly used in Vermont.

Appellants’ consultant has designed and overseen the installation of hundreds of similar

systems, none of which have failed.  Distances between the disposal fields and the houses

served by the disposal fields are well within the distances that function properly in other

such systems in Vermont.  No contrary evidence was presented to suggest that the type of

sewage disposal systems proposed for this PRD, or the actual design or locations of the

particular sewage disposal systems proposed for this PRD were in any way inadequate or

likely to fail.

        Accordingly, the septic systems meet the requirements of §320(a)(3) and §240 in that

they comply with all town and state regulations and in that they will not cause sewage or

other harmful waste to be discharged into any water course or into any disposal facility

beyond its proper capacity.  Moreover, to the extent that it has any regulatory effect, the

proposed PRD meets the purpose statement of the Zoning Bylaws to protect the public and

individual landowners against harm or loss from failed septic systems.  §110(i).



        Based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that  site  plan

approval for the proposed PRD is hereby GRANTED.  This approval is conditioned on the

establishment of an open space or conservation easement or similar instrument for Lot 7

as required by §245(d)(8).



        Dated at Berlin, Vermont, this 21st day of November, 2006.




                                   ______________________________________
                                   Merideth Wright 
                                   Environmental Judge



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